Les façades, avec la surface de marche et le sous-balcon, sont l’un des trois éléments qui contribuent matériellement à définir la structure du balcon dans son ensemble. En particulier, ils représentent cet élément vertical qui entoure physiquement, en la délimitant, la surface de marche du balcon auquel ils appartiennent.
Pour comprendre leur nature, c’est-à-dire s’il s’agit de balcons privés ou de balcons en copropriété, il est nécessaire de tenir compte du type de balcon concerné afin de répartir correctement la responsabilité pour mauvais entretien et la répartition des dépenses d’entretien et charges qui en découle.
Les caractéristiques d’un balcon
Les balcons se divisent en deux grandes catégories :
- en saillie : c’est-à-dire ceux qui dépassent du contour du bâtiment, constituant une sorte de prolongement du plancher intérieur de l’habitation à laquelle ils appartiennent ;
- en retrait : c’est-à-dire ceux qui ne dépassent pas de la façade et qui, en fait, ont la même fonction que la dalle de plancher, c’est-à-dire qu’ils servent de surface de marche et de support pour l’appartement supérieur et de toit pour l’appartement inférieur. L’entretien de la partie du balcon en retrait qui est utile aux deux étages supérieurs suit les règles applicables aux étages ; par conséquent, le propriétaire de l’étage supérieur est responsable du revêtement de sol et le propriétaire de l’étage inférieur du plâtrage, de la peinture et de la décoration du plafond.
Dans le cas des balcons saillants, la jurisprudence est unanime pour considérer qu’ils ne sont pas des parties communes, car ils ne sont pas nécessaires à l’existence de l’immeuble ni destinés à son usage ou à son service.
La conséquence est que, normalement, les balcons, et tout ce qui les concerne, tant en termes de responsabilité de garde qu’en termes de partage des coûts, seront à la charge du propriétaire de l’appartement dont le balcon a une façade à rénover.
Exceptions
Il existe une exception notable à ce principe.
Les balcons perdent leur caractéristique de propriété privée pour devenir une propriété commune, et donc de pertinence pour la copropriété, lorsqu’ils ont une fonction esthétique prédominante.
Cela signifie que s’ils ont une valeur artistique pertinente, supposant une valeur décorative et ornementale de la façade, ils deviennent la propriété commune de tous les copropriétaires.
Au contraire, lorsque la façade ne présente pas ces caractéristiques essentielles, de manière à ne pas améliorer l’esthétique de l’immeuble, elle doit être considérée, comme les balcons, comme une propriété privée exclusive.