La loi est claire : l’article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, en règle générale, que le propriétaire (c’est-à-dire le propriétaire d’un bien loué) doit effectuer toutes les réparations nécessaires, à l’exception des petits travaux d’entretien, qui sont à la charge du locataire (c’est-à-dire de la locataire).
En d’autres termes, toutes les dépenses ordinaires, y compris les charges de copropriété, sont donc à la charge du locataire, tandis que le propriétaire n’est tenu d’intervenir qu’en cas d’entretien extraordinaire.
Ce que le locataire doit payer
La loi sur le loyer équitable prévoit notamment que le locataire sauf convention contraire qui doit être mentionnée dans le contrat de location – est entièrement responsable des dépenses liées à
- le service de nettoyage
- le fonctionnement et l’entretien courant de l’ascenseur
- à l’approvisionnement en eau
- à la fourniture d’électricité
- la fourniture de chauffage et de climatisation,
- la purge des fosses septiques et des latrines,
- la fourniture d’autres services communs.
Le locataire supporte les coûts du service de conciergerie à hauteur de 90%, sauf si les parties ont convenu d’un montant inférieur.
Le paiement doit être effectué dans les deux mois suivant la demande. Avant d’effectuer le paiement, le locataire a le droit d’obtenir une indication précise des dépenses, y compris les critères d’attribution. Le locataire a également le droit de voir les pièces justificatives des dépenses engagées.
En d’autres termes, le locataire paie ce qu’il utilise. En cas de non-paiement des charges annexes et, notamment, des charges de copropriété, le propriétaire peut demander la résiliation du bail pour inexécution, hormis le remboursement des charges de copropriété payées.
Cela reste valable en l’absence d’autres accords spécifiques entre le locataire et le propriétaire, qui peuvent bien sûr réglementer différemment la répartition des charges de copropriété entre eux dans le bail.
Ce que le propriétaire doit payer
Si le bien loué fait partie d’un immeuble d’habitation, les critères de répartition des dépenses du locataire vus jusqu’à présent s’appliquent exclusivement dans le cadre de la relation contractuelle interne entre le propriétaire et le locataire.
La copropriété en tant que telle reste en dehors de cette relation, de sorte que la seule partie obligée envers la copropriété pour la répartition des charges de copropriété reste le propriétaire. Qu’est-ce que cela signifie ? Qu’en cas de non-paiement, même par le locataire, le gestionnaire de la copropriété agira contre le propriétaire de l’unité immobilière louée.
La jurisprudence s’accorde à dire qu’en cas de location d’un appartement, Le médiateur de la copropriété doit signifier l’injonction pour défaut de paiement des charges de copropriété au propriétaire et non au locataire. Par conséquent, seul le propriétaire de l’unité immobilière et non le locataire est tenu de payer les charges de copropriété.
Dans ce cas également, les dispositions vues jusqu’à présent ont un caractère général, mais les deux parties – locataire et propriétaire – peuvent régler différemment la répartition des charges accessoires entre elles, par l’introduction de clauses contractuelles appropriées.
Par conséquent, en cas de charges de copropriété impayées, le débiteur est toujours le locataire propriétaire, qui peut se retourner contre le locataire. En fait, la participation du locataire aux charges de copropriété concerne les relations internes entre le bailleur et le locataire lui-même, puisque c’est le bailleur qui est le seul obligé de la copropriété, et aussi le seul contre qui on peut agir.
En pratique, il est d’ailleurs courant (sauf interdiction expresse) que le locataire verse directement à l’administrateur les sommes destinées aux dépenses relatives à l’administration ordinaire et à la simple jouissance des parties communes. Toutefois, si le locataire retarde, paie partiellement ou ne paie pas du tout les charges, le médiateur peut certainement demander le paiement au propriétaire du bien. Le propriétaire ne peut pas refuser de régler l’arriéré, sauf qu’il peut alors se retourner contre le locataire pour récupérer les dépenses qui lui sont dues en vertu du bail.
Recouvrement des impayés
Les obligations du locataire existent par rapport à la relation « interne » avec le propriétaire qui possède l’unité immobilière. En particulier, le locataire est tenu (sauf accord contraire) de rembourser au propriétaire les frais accessoires.
Lors de la répartition des charges de copropriété, l’administrateur doit donc toujours s’adresser au propriétaire et non au locataire. C’est au premier qu’il incombe de payer les dépenses, qu’elles soient ordinaires ou extraordinaires, indépendamment des accords conclus dans le bail. Des accords qui, comme indiqué, ne concernent que la relation interne propriétaire-locataire, et pas également la copropriété. Même si le locataire ne respecte pas les accords signés et ne paie pas à la copropriété les frais convenus avec le propriétaire, l’administrateur n’aura qu’à agir contre le propriétaire, éventuellement par une injonction.
Ce dernier peut alors agir en recours pour obtenir la restitution des dépenses du locataire en faisant respecter le bail.
Pour reprendre les termes de la jurisprudence : » Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 réglemente les relations entre le propriétaire et le locataire, sans innover en ce qui concerne la réglementation générale sur la copropriété des immeubles, de sorte que l’administrateur a le droit – en vertu des dispositions combinées des art. 10 de la loi n° 65-557 de percevoir les contributions et les dépenses pour l’entretien des parties communes comme l’escalier et des services d’intérêt commun directement et exclusivement auprès de chaque copropriété, l’action directe contre les locataires des unités de construction individuelles étant exclue ».