Lorsque nous tombons sur une maison que nous aimerions acheter, la première information que nous voulons obtenir est sa taille, c’est-à-dire le nombre de mètres carrés qu’elle représente.
Cette question semble anodine, mais des doutes surgissent : le balcon est-il inclus dans le décompte ? Et les murs ?
C’est pourquoi les notions de surface utile et habitable, de surface de plancher et de surface cadastrale ont été introduites.
Voyons quelles sont les différences et comment calculer exactement la taille d’un bien immobilier.
Surface utile d’une maison : ce que c’est
La surface utile est tout ce qui compose une maison, y compris donc les murs, les balcons, les jardins et les dépendances à usage exclusif (parking, cave, grenier, etc.).
Elle est également appelée « surface utile cessible ». Le mètre carré commercial permet de calculer la valeur d’une maison en tenant compte du rapport entre l’euro et le mètre carré dans une zone donnée.
La différence entre la surface utile et la surface habitable
Pour connaître la taille « réelle » d’un bien immobilier, il est utile de connaître sa surface de plancher, c’est-à-dire l’espace dont vous disposez réellement.
En simplifiant beaucoup sans entrer dans un domaine trop technique, on peut dire qu’il s’agit du « plancher », sans tenir compte du périmètre ni des murs intérieurs, mais pour le calcul exact, il vaut mieux s’en remettre à un expert qui utilisera des systèmes de comptage professionnels.
Il est toutefois évident que les mètres carrés praticables sont toujours inférieurs aux mètres carrés commerciaux.
Comment la surface utile est-elle calculée ?
Pour calculer la surface utile d’un bien immobilier, il ne suffit pas d’additionner les surfaces des pièces et des accessoires, mais il faut utiliser des coefficients appropriés (parts de pourcentage).
Avant d’entrer dans les détails, il convient de rappeler qu’un bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un magasin) se compose de :
- des pièces principales, c’est-à-dire des pièces d’usage courant telles que la cuisine, le salon, la chambre à coucher, l’espace d’exposition du magasin
- des pièces annexes, c’est-à-dire des pièces de surface plus réduite et qui rendent des services spécifiques au sein de l’unité immobilière.
Les pièces annexes sont à leur tour divisées en pièces directes (par exemple les salles de bains, les salles de stockage, les entrées, les couloirs, les arrière-boutiques) et indirectes (par exemple les caves, les garages, les greniers, les entrepôts). Les pièces indirectes font partie de ce que l’on appelle les dépendances.
Comment mesurer un bien immobilier ?
Voici comment calculer les mètres carrés d’une maison :
- Pièces principales et pièces annexes directes. On mesure la surface avant les murs périphériques intérieurs et extérieurs. Les murs partagés avec d’autres unités de construction sont considérés comme ayant la moitié de leur épaisseur. Les murs sont pris en compte jusqu’à une épaisseur maximale de 50 cm : les murs mitoyens seront donc inclus dans le calcul jusqu’à un maximum de 25 cm. La surface des pièces dont la hauteur utile est inférieure à 1,50 mètre n’est pas prise en compte.
- Périphéries ornementales exclusives de l’unité de construction. Les balcons et les terrasses sont mesurés jusqu’au contour extérieur, tandis que les jardins ou les espaces ouverts à l’usage exclusif de l’appartement sont mesurés jusqu’à la limite de propriété.
- Garages accessoires exclusifs desservant l’unité immobilière. Pour les caves, greniers et autres, on applique la même procédure qu’au point a) : les murs périmétriques extérieurs sont inclus dans la mesure, et jusqu’au milieu des murs de séparation avec une autre propriété.
Comment calculer la surface utile ?
Une fois les mesures exactes de chaque pièce obtenues, il faut les additionner en tenant compte des coefficients mentionnés ci-dessus :
La surface des pièces principales et des accessoires directs est prise en compte dans son intégralité, sans aucune correction.
En ce qui concerne les accessoires ornementaux exclusifs, le pourcentage varie selon que la surface est découverte ou non. Schématiquement, on peut dire qu’il est calculé comme suit :
- 25 % balcons et terrasses non couverts
- 35 % balcons et terrasses couvertes
- 35 % patios et porches
- 60 % de vérandas
- 15 % de jardins plats
- 10 % villas et jardins
Enfin, en ce qui concerne les équipements auxiliaires exclusifs, le calcul implique différentes valeurs qui dépendent principalement de la localisation de la propriété, mais en général les pourcentages à utiliser sont les suivants
- 25 % cave
- 40-80% garage
- 25-50% carport/parking couvert
- 80% greniers
- 60 % de pièces habitables en sous-sol
En résumé, la surface utile est donc la somme de la surface brute du bien et de la surface des espaces extérieurs et annexes, calculée selon les coefficients que nous avons exposés dans cet article.