Il est judicieux d’acheter un logement à louer lorsqu’il peut rapporter au moins 5 % brut par an et qu’il est situé dans un endroit où la demande locative est élevée.
C’est précisément le type de locataire le plus pertinent qui détermine le type de bien à acheter. Vous devez en effet investir dans des appartements à louer en fonction des besoins du locataire.
C’est également sur la base de ce concept qu’il faut choisir avec soin l’endroit où acheter, en fonction des zones les plus demandées par les différents types de locataires.
Un premier conseil général valable dans tous les cas concerne les exigences techniques minimales. Il s’agit notamment de frais de fonctionnement peu élevés et d’un bon rapport taille-pièce, en évitant les biens trop grands en raison de l’impact élevé de l’UMI. En outre, la location ne coïncide pas avec le principe de la résidence principale, ce qui entraîne la perte d’allègements importants tels que les intérêts hypothécaires.
Quand il est avantageux d’acheter une maison pour la louer ?
Évitez d’investir dans des appartements à louer dans les villes où la demande de location est faible. Je vous conseille de le faire dans des centres qui présentent des centres d’intérêt valables, tels que
- les grandes entreprises
- les attractions touristiques
- les universités.
C’est-à-dire des endroits où les gens ont besoin de vivre.
Acheter une maison pour la louer en utilisant la réduction d’impôt pour la première maison
Si vous souhaitez acheter une maison pour la louer, vous pouvez également utiliser la réduction d’impôt pour première habitation. Vous ne perdez pas les avantages fiscaux si vous conservez votre résidence dans la commune où vous avez acheté, même si c’est dans une autre propriété.
En revanche, vous perdez la possibilité d’utiliser l’abattement fiscal pour la maison de vos rêves si vous ne vendez pas celle que vous avez achetée en premier et si vous le faites avant cinq ans, vous payez beaucoup d’impôts.
Je vous conseille de séparer l’achat de votre premier logement de l’achat d’un investissement, sauf si vous avez un besoin spécifique.
Combien faut-il payer pour la maison ?
Vous devez payer le prix pour atteindre une rentabilité brute annuelle minimale de 5 % et je vais maintenant vous expliquer comment se fait le calcul.
Commencez par le loyer que vous êtes certain de percevoir une fois que vous aurez loué la maison, disons 700 € par mois.
700 x 12 mois = 8400 € bruts par an, auxquels il faut soustraire les taxes et bien sûr, les frais d’entretien imprévus.
Pour calculer la rentabilité brute à 5%, il faut appliquer la règle suivante :
(Loyer annuel x 100)/5 soit = 168 000€ qui est l’investissement maximum à réaliser en fonction du loyer que vous pouvez obtenir.
Cette somme devra contenir :
- le coût de la maison
- Frais d’enregistrement, d’hypothèque et de cadastre
- Acte notarié et acte hypothécaire
- Si vous prenez une hypothèque, également les intérêts à payer
- Rénovation et/ou adaptation des installations si nécessaire
Je viens d’éliminer 85% de l’offre du marché, du moins dans certaines villes, sachez qu’il ne sera pas facile de trouver la bonne maison. Le véritable calcul de la rentabilité est plus complexe, mais si vous suivez cette règle, vous aurez déjà fait un grand pas en avant.
Où il est rentable d’acheter une maison à louer
Pour les locations traditionnelles, les villes de plus de 50 000 habitants sont toujours plus intéressantes que les petites villes. C’est d’autant plus vrai s’il y a des universités, des entreprises, des hôpitaux, des attractions spéciales.
En règle générale, je vous conseille d’investir dans des lieux qui garantissent une rentabilité continue dans le temps et non temporaire ou saisonnière. Mais dans les paragraphes suivants, je vais vous présenter les différentes opportunités.
Acheter pour louer à des étudiants
Ne choisissez que des villes universitaires dotées de grandes universités. Choisissez également des zones proches des universités ou des villes bien desservies par les transports en commun vers les universités.
Si vous êtes de ceux qui pensent qu’acheter une maison pour la louer à des étudiants est une folie, vous vous trompez. Les étudiants garantissent, en moyenne, une rentabilité pendant une bonne partie de l’année et une bonne continuité dans le temps. Il n’est pas vrai que tous les étudiants sont des vandales qui s’acharnent à détruire vos rêves, il y en a des milliers qui sont prêts à faire de votre investissement une bonne affaire.
Investir dans des appartements à louer aux touristes
Les villes d’art sont toujours rentables, sauf en cas d’urgence sanitaire (ndlr). Dans ce cas, les exigences en matière d’emplacement sont dictées par le ratio suivant :
Proximité des infrastructures de transport / Proximité des lieux d’intérêt
Il va de soi que vous ne pourrez jamais acheter une maison à louer proche d’un aéroport ou d’un grand monument, mais il faut garder à l’esprit le principe que je viens d’énoncer.
Il y a ensuite les stations balnéaires et de montagne, mais attention car investir dans un bien qui ne rapporte que six mois par an n’est pas toujours un bon choix. Dans ce cas, le prix d’acquisition du bien et l’attractivité de la station comptent encore plus.
Ces dernières années, dans de nombreuses villes, le phénomène des locations temporaires est devenu très attractif, mais il s’agit d’un marché qui est par définition soumis à des aléas :
- La mode
- Événements sociaux
- à des problèmes de santé ( !)
- Concurrence, le marketing touristique s’y connaît
Il est important de savoir que l’hébergement touristique est réglementé. Une fois le bien acheté, vous devrez respecter les normes et obligations comme la consommation d’énergie, la surface, la hauteur de plafond.
Vous devrez également vérifier le règlement de copropriété et les règles locales pour vous assurer qu’aucune résolution n’interdit l’activité. Si vous ne pouvez pas le faire avant de vous engager dans l’achat, conditionnez la proposition d’achat à l’obtention des autorisations.
Je vous conseille et vous conseillerai toujours d’acheter des biens à revenus qui ont le plus de chances d’être pérennes.
Quel type de logement acheter ?
Vous devez acheter une maison adaptée aux personnes qui voudront la louer, donc oubliez ce qui vous plaît.
Si vous voulez acheter une maison pour la louer à des étudiants, il est préférable d’avoir le plus grand nombre de pièces possible par rapport à la superficie.
Dans le cas d’une location à des familles ou à des travailleurs, rappelez-vous que les gens veulent être à l’aise, donc une bonne surface habitable, un garage, des chambres d’au moins 13/14 m².
Pour les touristes, le discours change car ils choisiront parmi les milliers d’appartements en fonction des membres du groupe de voyageurs.
La règle d’or est d’investir dans des appartements aussi petits que possible, à condition qu’ils soient adaptés au type de locataire qui les occupera.
En effet, les coûts d’entretien extraordinaire au fil du temps seront moins élevés. Ils sont également plus abordables en moyenne pour un plus grand nombre de locataires.
N’oubliez pas qu’un bon investissement n’apporte pas seulement des revenus locatifs. Il doit aussi bénéficier de la possibilité d’une vente rapide et intéressante à tout moment.
Je vous conseille également de toujours choisir des logements dont les charges de copropriété sont faibles, car si par hasard vous vous retrouvez sans locataire pendant un an, vous éviterez de perdre tout ce que vous avez gagné.
Les exigences techniques indispensables
Ce sont celles que je recommande dans tout achat immobilier en insistant sur les points importants pour la sécurité des locataires.
- Il doit être habitable ou vous devez le rendre habitable avant de le louer
- Les installations doivent être conformes aux normes
- Il doit être conforme aux exigences de sécurité
- Toujours le louer sain et propre
L’absence de régularité sur un ou plusieurs points peut être un motif de :
- Résiliation du contrat
- Risque pour la sécurité des personnes
- Dommages-intérêts
Lorsque vous décidez d’acheter un logement et de le mettre en location, avant d’espérer de bons locataires, demandez-vous si vous êtes un investisseur honnête, sérieux et humain. Vos revenus et votre âme s’en réjouiront avec le temps.
Acheter une maison à l’étranger pour la louer
Beaucoup le font et beaucoup en retirent une grande satisfaction, mais je recommande toujours d’acheter une maison à louer dans des endroits où vous pouvez exercer un contrôle permanent.
Pour les investissements à l’étranger, il existe des sociétés spécialisées, mais il faut bien sûr les payer, ce qui fait baisser la rentabilité. La gestion des imprévus n’est pas toujours simple non plus.
Ce que je vois souvent faire, c’est joindre l’utile à l’agréable. Louer sa maison à l’étranger et garder un moment dans l’année pour partir en vacances. C’est peut-être une idée, mais si vous aimez changer de destination de vacances chaque année, cela n’a pas beaucoup de sens.